Росреестр информирует. Ипотека: как продать объект недвижимости, находящийся в залоге

Случаи продажи заложенного имущества (прежде всего квартир) в практике Управления Росреестра по Тверской области стали встречаться чаще, чем, скажем, еще несколько лет назад. Нередко продавцу-заемщику необходимо срочно продать заложенную квартиру, чтобы погасить растущую задолженность перед банком. Кроме того, некоторые покупатели целенаправленно ищут именно заложенные квартиры с целью сэкономить на покупке.

Управление Росреестра по Тверской области напоминает, что возможность продать заложенный объект недвижимости установлена ст. 37 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем (собственникомобъекта недвижимости) другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя(банка), если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

Стоит отметить, что, в случае выдачи закладной, отчуждение заложенного имущества допускается, если право залогодателя на это предусмотрено в закладной, с обязательным соблюдением условий, которые установлены в закладной.

Законодатель установил также последствия нарушения вышеназванных правил отчуждения заложенного имущества. Так, при отчуждении имущества, заложенного по договору об ипотеке, с нарушением правил статьи 37 Федерального закона об ипотеке залогодержатель вправе по своему выбору потребовать:

- признания сделки об отчуждении заложенного имущества недействительной;

- досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обратить взыскание на заложенное имущество независимо от того, кому оно принадлежит.

На практике банки охотно дают согласие на подобные сделки, особенно в ситуации, когда в течение длительного времени владелец квартиры не совершает платежи по кредиту. В этом случае банк являетсязаинтересованной стороной в скорейшей продаже такой недвижимости.

Существуют несколько схем продажи заложенных квартир. Остановимся на двух основных.

В первом случае заемщик по ипотеке, являющийся владельцем отчуждаемой квартиры, самостоятельно, либо по предварительному соглашению с банком-кредитором, продает заложенное жилье новому приобретателю, а покупатель перечисляет заемщику, выступающему в сделке продавцом квартиры, авансовую сумму в размере непогашенной ипотечной задолженности за соответствующее жилье. При такой схеме авансовый платеж от покупателя квартиры, предназначенный заемщику, перечисляется сразу банку-кредитору в счет погашения остатков ссудной задолженности за продавца-заемщика. Кредитор в свою очередь снимает с квартиры обременение в Едином государственном реестре недвижимости, после чего уже совершается обычная сделка купли-продажи недвижимости.

В другом случае приобретатель заложенной квартиры намерен для ее покупки получить ипотечныесредства. Здесь возможно оформление ипотеки в той же кредитной организации, что и у заложившего квартиру продавца – отчуждателя недвижимости. Тогда та же кредитная организация, выступившая кредитором продавца, по чьим обязательствам была заложена продаваемая квартира, становится кредитором покупателя. В этом случае за счет выдаваемого покупателю ипотечного кредита и его первоначального взноса за приобретаемую недвижимость погашается задолженность продавца-должника.

В таком случае органом регистрации прав одновременно осуществляются сразу два регистрационных действия: погашение первоначальнойзаписи об обременении квартиры в Едином государственном реестре недвижимости и внесение записи о новом обременении на квартиру.

Заместитель начальника отдела государственной регистрации недвижимости Управления Росреестра по Тверской области Елена Ахола: «С точки зрения рисков и процедуры покупка заложенной квартиры принципиально от приобретения обычной не отличается. Риск связаться с недобросовестным продавцом возможен как в случае покупки заложенной квартиры, так и в случае стандартной купли-продажи недвижимости. Более того, когда купля-продажа проходит с участием банка, то сама кредитная организация выступает гарантом чистоты сделки. Так или иначе, приобретатели объекта недвижимости перед подписанием договора в 99% случаев заказывают выписку из Единого государственного реестра недвижимости для подтверждения прав продавца на отчуждаемый объект».



Управление Росреестра по Тверской области

Татьяна Дурасова
 
По теме
690 работодателей Тверской области в 2018 году обратились в Фонд социального страхования РФ за финансированием мер по охране труда, из них 239 – организации малого и среднего бизнеса.
18.12.2018
 
Нажмите для предварительного просмотра изображения - Tver-Portal.Ru ВТБ запускает новое подразделение в рамках розничного бизнеса – продуктовую фабрику, которая объединит в себе все предложения для розничных клиентов банка.
18.12.2018
Перевод пенсионных накоплений другому страховщику - Газета Старицкий Вестник Граждане, у которых формируются средства пенсионных накоплений в системе обязательного пенсионного страхования, вправе передавать эти средства организации — страховщику для инвестирования на финансовом рынке.
18.12.2018
В  Тверской области почти 500 семей решили получить ежемесячную выплату из материнского капитала - ОПФР по Тверской области С заявлениями на ежемесячную выплату из средств материнского (семейного)  капитала в клиентские службы ПФР и филиалы ГАУ МФЦ  с начала этого года  обратились  499  семей.
18.12.2018
Приговор за грабеж          Житель Конаковского района Ш.Р.Ф., 1981 года рождения, имея неснятую и непогашенную судимость, совершил  грабеж, то есть открытое хищение чужого имущества.
18.12.2018 Городской суд
Завершено расследование убийства - Следственный комитет Бежецким межрайонным следственным отделом следственного управления Следственного комитета Российской Федерации по Тверской области завершено расследование уголовного дела в отношении 29-летнего жителя поселка Максатиха,
17.12.2018 Следственный комитет
За 10 месяцев 2018 года в Тверской области зафиксировано 13 краж и разукомплектований оборудования, обслуживаемого филиалом ПАО «МРСК Центра» - «Тверьэнерго».
17.12.2018 Тверская жизнь
В Тверской области следователи завершили расследование уголовного дела в отношении 29-летнего жителя поселка Максатиха, которого обвиняют в совершении преступления, предусмотренного ч. 1  ст.
17.12.2018 Караван
За 11 месяцев 2018 года на территории г. Кимры и Кимрского района произошло 55 дорожно-транспортных происшествий с пострадавшими, при этом погибли 9 человек, ранены 72 человека, в числе которых 10 несовершеннолетних:
16.12.2018 Кимры Сегодня
Новости культуры от 14.12.2018 г. - Кимры Сегодня ТАЛАНТ РАСКРЫТ 2 декабря в Москве состоялся Всероссийский многожанровый конкурс дарований «Открытие талантов».
18.12.2018 Кимры Сегодня
Берново приглашает всех на бал! - Газета Старицкий Вестник С 20 декабря в музее А.С. Пушкина в селе Берново начинается сезон балов. В этом году в музее обновлено оборудование, проведено благоустройство территории в парке усадьбы Вульфов.
18.12.2018 Газета Старицкий Вестник
В Тверской области в г. Ржев состоялся VI Открытый межмуниципальный фестиваль «Детскому творчеству – браво!», посвящённый 100-летию дополнительного образования.
17.12.2018 Газета Мой Край
В 2019 году на развитие материально-технической базы спортшкол и спортивных комплексов Тверской области планируется направить более 13 млн рублей.
17.12.2018 Правительство области
Тверские «Плюшки» взяли серебро КВН - Караван Тверская команда КВН «Плюшки имени Ярослава Мудрого» (в прошлом – «Плюшки имени Ярослава Гашека») заняла второе место в Высшей лиге.
18.12.2018 Караван
Межрегиональная детская баскетбольная лига, баскетбольный клуб «Тверь», создание юношеских сборных области и «Школы юного баскетболиста», триумф в чемпионате ЦФО, наконец,
17.12.2018 Тверская жизнь
С 13 по 16 декабря в СК «Орбита» состоялись межрегиональные соревнования по шорт-треку – 2 этап Первенства России (ЦФО-1, СЗФО) среди юношей и девушек младшей (11-13 лет) и детской (9-11 лет) возрастных групп.
18.12.2018 Караван
18.12.2018 | Игорь Руденя принял участие в заседании Совета при полномочном Представителе Президента РФ в ЦФО - Правительство области 18 декабря в Москве состоялось заседание Совета при полномочном Представителе Президента РФ в Центральном федеральном округе Игоре Щеголеве, посвященное защите интересов работников старшего возраста.
18.12.2018 Правительство области
В Твери прошел торжественный митинг - Тверская жизнь Сегодня у стелы «Тверь – город воинской славы» прошел торжественный митинг, посвященный 77-й годовщине со дня освобождения Калинина от немецко-фашистских захватчиков.
16.12.2018 Тверская жизнь
10 декабря состоялось еженедельное производственное совещание при главе района, на котором были заслушаны итоги работы ООО «Водоканал» и МУП «Водоканал» за 11 месяцев 2018 года и планы на 2019 год.
18.12.2018 Газета Авангард
Управление Россельхознадзора по Тверской области в соответствии с информацией Федеральной службы по ветеринарному и фитосанитарному надзору сообщает,
18.12.2018 Россельхознадзор